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Success vac : Vente d'immeubles dépendant d'une indivision
VENTE D’IMMEUBLES DEPENDANT D’UNE INDIVISION
Références/remarques
Rappel de principes généraux
" nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention "
Art 815 CC
Possibilités de maintien des biens dans l’indivision
" à défaut d’accord amiable,l’indivision de toute entreprise agricole, commerciale, industrielle ,artisanale ou libérale dont l’exploitation était assurée par le défunt ou son conjoint, peut être maintenue dans les conditions fixées par le tribunal à la demande des personnes mentionnées à l’article 822 ( essentiellement le conjoint survivant, les enfants mineurs et leur représentant…. "
" l’indivision peut également être maintenue, à la demande des mêmes personnes et dans les conditions fixées par le tribunal, en ce qui concerne la propriété du local d’habitation ou à usage professionnel qui, à l’époque du décès, était effectivement utilisé pour cette habitation ou à cet usage par le défunt ou son conjoint …. "
" le maintien dans l’indivision ne peut être prescrit pour une durée supérieure à cinq ans .il peut être renouvelé, dans le cas prévu au premier alinéa de l’article 822 ( " le défunt laisse un ou plusieurs descendants mineurs ") jusqu’à la majorité du plus jeune des descendants et, dans le cas prévu au deuxième alinéa du même article (" a défaut de descendants mineurs "…) jusqu’au décès du conjoint survivant
Art 821
Art 821-1 CC
Art 823 CC
Occupation d’un bien indivis
" l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité "
Art 215-9 CC
Amélioration d’un bien indivis
" lorsqu indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce que la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. il doit lui être tenu compte des " dépenses " nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou sa faute "
Art 815-13 CC
Possibilité de sursis
" à la demande d’un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis…. "
Art 820 CC
Vente à une personne étrangère à l’indivision :
" l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires, le prix et les conditions de la cession proposée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui sont notifiés "
Art 815-14
vente de la nue-propriété d’un bien
" le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire,, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier "
Art 815-5 CC
Vente d’un bien
1- Tous les co-indivisaires acceptent le principe de la vente
il s’agit d’un partage amiable
art 835 CC
" si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par les parties… "
- ils rachètent la part du défunt
Accord de tous les co-indivisaires pour le vendre à l‘un d’entre eux
Pas de problèmes, si le prix est compatible avec l’évaluation
- ils ont trouvé un acquéreur
Pas de problèmes, si le prix est compatible avec l’évaluation
- ils demandent au service de vendre à un tiers
Après avoir recueilli leur accord écrit, procéder à la vente selon les formes habituelles
2- certains co-indivisaires sont d’accord pour vendre, d’autres s’y opposent
- le domaine et les co-indivisaires d’accord pour vendre sont titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis
" …l’aliénation peut être autorisée par le tribunal de grande instance… "
" le ou les co-indivisaires. ..expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis "
" dans le délai d’un mois selon son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires "
En cas d’opposition ou de non manifestation dans les trois mois à compter de la signification " le notaire le constate par procès verbal "
" le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires "
" cette aliénation s’effectue par licitation "
Art 812-5-1 CC
- le domaine et les co-indivisaires d’accord pour vendre ne sont pas titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis
le domaine veut vendre, tous les co-indivisaires s’y opposent
" en cas de pluralité d’assignations, le demandeur au partage est celui qui a fait en premier enrôler son assignation au greffe du tribunal de grande instance " art 1359 CPC
" a peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable " art 1360 CPC
Il convient de faire procéder à un partage judiciaire :
" le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder…. "
Art 840 CC
- mise en péril de l’intérêt commun
" un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun "
Art 815-5 CC
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